¿Porqué suben los alquileres y la vivienda por arriba de la inflación, si hay cada vez más edificios? ¿Por qué nuestra ciudad es cada vez más inhabitable? ¿Por qué se evita la planificación desde el estado?
Repetimos este informe de 2014 sobre el COU con datos para comprender cómo funciona, sus responsabilidades y para qué fue impuesto.
En los últimos años la noción de “progreso, desarrollo y crecimiento” de la ciudad está siendo utilizada en forma falaz para justificar políticas específicas contra el espacio público, el patrimonio de la ciudad y la calidad de vida de sus habitantes. Es justamente en ese discurso instalado en ciertos medios y sectores de la opinión donde se respaldan los promotores de la reforma de 2010 del Código de Ordenamiento Urbano (COU ordenanza 10703/10), cuando en verdad lo que persiguen es priorizar sus intereses económicos por sobre el bienestar general.
Los platenses hemos podido comprobar con amargura cómo esta recurrente apelación al “progreso” es una mentira, y en realidad ha traído a nuestra ciudad postergación, exclusión, empobrecimiento y subdesarrollo.
La solicitada publicada hacia finales de 2013 es un ejemplo claro del uso de esta capciosa idea de progreso. Y nos remite a otra publicada el 23 de diciembre de 2009 donde se presionaba por la modificación del COU: este “ansiado” cambio llegaría un par de meses después, en abril de 2010, con lo que queda absolutamente desmentido que el COU fuera producto de “muchos meses de trabajo consulto” como dicen. Queda expuesto que en realidad se tomaron dos meses para resolver el COU de la ciudad de La Plata, capital de la Provincia.
Cabe señalar que un COU serio puede llevar años de trabajo y queda de manifiesto que durante esos dos meses de elaboración no participaron ni “ambientalistas, ni urbanistas, ni representantes de la cultura” quienes por otro lado, no figuran en la firma de la solicitada de 2013.
El “rico circuito histórico y cultural” mencionado en la última solicitada se ha visto arrasado en inmensa medida a partir de 2010, demoliéndose de manera impune contextos patrimoniales, interviniéndose bienes culturales, ya sea directamente o en su entorno, con la sola firma del intendente o con habilitación del CUOT –difusamente integrado por representantes políticos del oficialismo- o sencillamente, desde la oficina de Obras Particulares, como el Taller Minoli, El Bosque, la esquina de 9 y 51, los entornos a plazas, las calles 1, 2, 43, 10, 11, 38, 43, 44, 49, 54, 58, 60, diag 80, diag 74, diag 73, diag 79, etc, el palacio Mammoni o el mismísimo Eje Fundacional en toda su extensión.
Teniendo en cuenta que los firmantes de ambas solicitadas son los mismos, y que en esta última además pretenden desentenderse de las dramáticas consecuencias de sus acciones, nos vemos obligados a señalar algunos detalles.
Según el último censo nacional la población en el Partido de La Plata, creció un 13,1% en nueve años, igual que en la Provincia de Buenos Aires, superando a la nación y a la Región Metropolitana de Buenos Aires (ambas alrededor de un 10%)
Este censo también arrojó datos sobre las viviendas desocupadas.
En el partido de La Plata representan el 19%.
En la ciudad autónoma de Buenos Aires (CABA), ese valor es de 23,9%.
A excepción de CABA, La Plata tiene la tasa de vacancia (viviendas vacías) más alta de la región metropolitana.
En 9 años se incorporaron en La Plata 21.551 casas y 14.417 departamentos.
Esto representa un incremento del 17,6% y 37,9% respectivamente.
Es decir, se construyeron 1.602 departamentos por año. Esto demuestra el gran dinamismo del sector, con una tasa de crecimiento superior a la de Capital Federal. En efecto, en la ciudad de Buenos Aires se incorporaron 10.698 casas (un incremento de 4,4 %) y 69.640 departamentos (9,68 %).
A excepción de CABA, La Plata fue el distrito que más superficie permisada para construir otorgó en toda la RMBA: 1.650.000 m2 entre los años 2003 y 2008.
Pero entre 2010 y 2012 se ha construido incluso más. Contabilizando sólo la obra (superior a 4 pisos) de arquitectos: 1 millón de metros cuadrados, según el Colegio de Arquitectos de La Plata Distrito I. A esto debería sumarse además las construcciones de ingenieros, maestros mayores de obras, etc y edificaciones menores a 4 pisos.
Sin embargo, según los datos del Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda (2010) existe una tendencia de reducción de la proporción propietarios de la vivienda, y como contrapartida un aumento de los hogares inquilinos y de la informalidad urbana (hogares que son sólo propietarios de la vivienda y no del terreno).
El distrito de La Plata pasó así de tener 72,7% de propietarios, en el 2001, a 66,9%, siendo el partido que menos proporción de propietarios tiene del GBA, de la provincia y del país.
Los datos expuestos evidencian un grave proceso que las solicitadas eluden y que es preciso subrayar: este COU produce una gran presión que pulveriza propietarios y los empuja hacia el alquiler; y en los sectores más vulnerables -y no tanto- es responsable de una violenta exclusión del mercado formal de viviendas. Planteados así, los “emprendimientos inmobiliarios” hacen subir el valor del m2 en suelo urbano al multiplicar el valor del lote por la cantidad de “módulos” habitacionales. Pretende la densificación del centro de la ciudad, y una periferia cada vez más extensa, y refleja los objetivos de quienes lo impusieron: aprovechar la infraestructura instalada ante la escasa o nula ampliación de redes.
El resultado es un casco urbano saturado con infraestructura insuficiente y una periferia sin infraestructura alguna; menos propietarios, más excluidos y más precariedad habitacional y muchas más propiedades en menos manos, que no compiten, e imponen el valor de mercado.
Una lectura más despojada nos dejaría la siguiente conclusión: no se amplía la red de servicios, ni se protege el espacio público, ni se mantiene la infraestructura ni se atiende al transporte urbano para que este negocio sea posible.
Respecto a las inundaciones no decimos que el COU -y su descomunal vertido de concreto sobre la ciudad- sea el único responsable, pero sí que es responsable en gran medida, y que la tragedia de abril podría haberse evitado con planificación, respeto por la población y responsabilidad administrativa y profesional.
Es preciso remarcar que una infinidad de informes provenientes de la UNLP anteriores al 2 de abril advertían sobre el desastre y lo vinculaban a la pésima política de urbanización. Ignoramos el porqué del cambio de opinión, pero recordamos a los platenses el gran número de reportes hidráulicos e incluso las declaraciones del Gobernador Scioli y el propio intendente Bruera señalando la importante responsabilidad del COU en las inundaciones y la necesidad de cambiarlo.
Luego del desastre de abril, los “desarrolladores” y lobbystas se desligan en la solicitada de diciembre de la responsabilidad de urbanización del suelo y la merma de servicios, adjudicándola al Estado y las empresas prestadoras. Y se proponen a sí mismos como quienes sólo responden, abnegadamente, a una demanda de techo.
Sin embargo, según la Encuesta Permanente de Hogares, durante el período 2008 / 2013, los Ingresos Medios por Hogares en el Gran La Plata tuvieron una variación media anual del 22%.
Mientras que la de un terreno fue del 40% y la de un departamento del 32%.
Esto indica que la cantidad de propietarios tiende a disminuir mientras aumentan las dificultades de acceso a la vivienda.
Quiere decir que se amplía la cantidad de departamentos disponibles, que sin embargo, se mantienen inaccesibles.
En cuanto a las inundaciones del último año, de las que la más violenta se dio en abril con un número no determinado aún de víctimas y enormes pérdidas materiales, el COU también tiene una cuota importante de responsabilidad. Queremos creer que quienes firman la solicitada conocen estos datos tal como los conocíamos en DLP cuando denunciamos este COU impuesto de manera turbia en 2010.
La ordenanza establece Zonas Especiales, como “Zonas de Arroyos y Bañados” (Art 28º). A dichas zonas se las define como al “conjunto de parcelas anegables”, vagamente definidas. Estas zonas tienen limitaciones especiales en cuanto al uso del suelo, al parcelamiento, y al volumen edilicio. Sin embargo, en gran medida se permite su relleno, por lo que termina permitiendo una gran construcción de taludes, superficies impermeables y muros de contención, impidiendo el libre escurrimiento del agua.
También permite, mediante la ejecución de obras de saneamiento sectorial (que no se especifican cuáles serían), “levantar las limitaciones a fin de poder disponer libremente de los indicadores de la zona de pertenencia” (Art 162º). Es decir, la libre discrecionalidad de las restricciones a la construcción, a cambio de una promesa de obras de saneamiento.
Además habilita un incremento de las densidades constructivas en diversas modalidades: se exceptúa de la superficie de suelo absorbente sumando una superficie total de 38,8 Km2 (la extensión del casco urbano es de 26 km2). A su vez, en los niveles de edificación permitidos, hay un incremento que va de 1 a 6 niveles dependiendo la zona y los premios. Por su parte, las zonas que presentan aumento de niveles se expanden unos 12 Km2 respecto a la normativa anterior, alcanzando a ocupar el 50% de la superficie del casco urbano. Y por otro lado propone dimensiones menores de subdivisión en el Área Rural y Complementaria (Art. 267° inciso d), lo que implica mayores facilidades para “emprendedores” que quieran subdividir los terrenos reemplazando su función original de producción por especulación.
Finalmente, hay un aumento de la intensidad constructiva (FOT y Densidad) mediante Compensaciones Urbanísticas (Art.90º). Tales compensaciones, según enuncia: “para aquellos proyectos que provean cuestiones en las que la comunidad mantiene especial interés en mejorar”, son otorgadas por englobamiento de parcelas (que rompen con el loteo fundacional) o la construcción de cocheras en relación a las unidades. No son ni más ni menos que premios para aumentar altura. Esos permisos son gratis, son subsidios que los vecinos damos a las constructoras, peajes que les pagamos, a cambio de nada. A cambio de mejorar su rendimiento económico sectorial, muy lejos de conseguir mejoras urbanas
A lo largo de todas estas concesiones el COU alienta la reducción de espacios verdes o libres de edificación, aumentan también las alturas de los edificios y se cementan gran parte de las veredas y corazones de manzana y ramblas en varias avenidas. Esto se traduce en una mayor concentración de contaminación del aire, conservación del calor y reducción exponencial de los suelos absorbentes.
Con la construcción indiscriminada impulsada por el COU se acrecienta el índice de impermeabilidad del suelo y de correntía -a pesar de que el modelo fundacional contemplaba un 30 por ciento de las manzanas de suelo libre de construcción-. Al impermeabilizar las zonas más elevadas y las antiguas zonas inundables, además de construir con bloques de hormigón, aumenta la superficie de captación de agua. De esta forma, el agua no encuentra tierra suficiente en la que absorberse, llegando con mayor velocidad a los cauces de los arroyos cuando se producen precipitaciones importantes, lo que provoca una crecida importante de su nivel.
Por otra parte, el entubamiento de estos arroyos se realizó hace algunas décadas y, posteriormente, no se realizaron obras de readecuación, ni se llevaron adelante análisis de cuánto había aumentado su caudal, ni su mantenimiento durante los últimos años.
Queda claro que beneficios para algunos son desgracias y costos para todos.
La realidad contradice los argumentos de quienes defienden el COU, argumentos que eluden mencionar los costos de adecuación de la infraestructura necesaria para las nuevas densidades del casco urbano y para ser llevada a la periferia.
Estos costos terminan siendo asumidos por todos los sectores sociales. Es importante entender que el COU fue pensado para que sólo un sector se lleve considerables ganancias, aportando muy poco a las demandas urbanas que genera su lucrativa actividad. La ordenanza debería haber contemplado la protección del espacio público, patrimonio y densidad de la ciudad, pero también las comunicaciones y la vinculación entre los distintos barrios.
No son ajenos al desastroso COU la saturación de la infraestructura, los problemas del tránsito, el ruido, y el aumento de los accidentes viales. Queda expuesto que a los platenses se nos impone un modelo urbano orientado a la valorización del suelo, regulado por la especulación. Estimulada por una muy mala norma como es el COU, la especulación juega en contra de la producción, el pequeño y mediano comercio ajeno a la construcción, contra la convivencia y el desarrollo auténtico.
No pueden estar a favor del bien común, como dicen, quienes siguen insistiendo en respaldar una normativa probadamente dolosa después de los desastres en los que ha contribuido a hundir a la ciudad; ni a favor de su historia quienes la han reducido en gran medida a escombros; ni de su desarrollo, ya que la han postrado en un basural de cables, apagones, exclusión, atraso y anegamientos crónicos.
Por último, cabe señalar que se amparan en una normativa sumamente cuestionada que en buena manera han contribuido a imponer a su medida –ver solicitada de 2009-, argumentándose “legalistas” para luego destruir, de manera irreparable, nuestra ciudad.
Por todo lo expuesto es imperiosa una derogación inmediata del COU, tal como vienen insistiendo expertos, vecinos, ONGs y Defendamos La Plata entre otras asambleas.
Mientras sigan pauperizando nuestra calidad de vida y arruinando nuestra ciudad, los platenses denunciaremos y guardaremos memoria de los responsables y de lo que han hecho.
